主题: 陕北购买力衰退 西安豪宅存量4年才能卖完

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    经历了一年的沉寂后，富人们又开始在大城市投资房产，豪宅又被疯抢。数据显示，二季度北上广深单价超6万元/㎡的豪宅项目成交2685套，同比增幅超过400%。

　　西安豪宅市场表现如何?华商记者了解到，尽管今年成交有所攀高，但西安豪宅市场的库存压力惊人。

　　曲江、浐灞和南山脚下豪宅最多

　　有的别墅上亿元 有的却和高层一个价

　　西安哪个地方豪宅出没?西安的豪宅到底有多“豪”?带着这些疑问，华商报记者在上周把西安城绕了个圈。结果发现，尽管在西咸新区等地也有零散分布，但曲江、浐灞和秦岭北麓却是豪宅最集中、最具代表性的区域。

　　“曲江、浐灞和秦岭北麓，恰好代表了西安豪宅市场的三个发展阶段。”易道顾问机构副总经理张计卫说，秦岭北麓的豪宅，建立在人们对传统别墅“度假”功能的认识上，户型宽敞、地处郊区，价格从10000-20000元/㎡曲江的豪宅是从06年开始，以财富阶层中央住区的“身份”出现，售价在15000-30000元/㎡浐灞的豪宅，则是依靠11年世园会的契机，突出原生态自然资源来吸引中产阶级与准财富阶层，价格在10000-20000元/㎡。

　　毫无疑问，曲江的豪宅是西安最贵的。据了解，这里的大面积洋房(200㎡以上)单价在300-500万元/套，别墅超过千万、甚至3000万元以上。“曲江还拥有一套1.6亿的豪宅，应该是西安最贵的。”有知情人士透露。

　　8月11日上午，华商报记者在华侨城108坊见到了1.6亿元的这套“顶豪”住宅。据销售人员介绍，这套1.6亿的豪宅其实是一座“会所+别墅”的联合体，占地3300㎡，所以标出了天价，由一家企业购买后作为艺术中心使用。在该项目采访中，小区保安透露，这里是西安名流最多的豪宅区之一，“企业老总、医院院长，还有陕籍明星闫妮也在这里给她爸妈买了一套，“能看到大唐芙蓉园的这套，1100㎡，总价3000多万。”

　　相比曲江的“豪”，部分秦岭北麓、西咸新区的豪宅，就显得平民不少。华商报记者在调查中发现，位于秦汉新城的荣华宝格丽小镇，部分小面积叠拼别墅的成交价不过90-110万/套另外在沣东新城的阳光城西咸壹号，叠拼别墅最低135万元一套。

　　一百万，在西安城区能买到什么?在城南、高新和曲江的很多普通楼盘，一套120㎡左右的三室高层差不多也是这个价。

　　自称“售罄”项目却无人装修

　　西安豪宅库存427万㎡

　　经历了一年的沉寂后，富人们又开始在大城市投资房产，抗跌、稀缺的豪宅首当其冲。数据显示，二季度北上广深单价超6万元/㎡的豪宅项目成交2685套，同比增幅超过400%。

　　西安的豪宅市场，却没有如此令人兴奋的成绩。

　　“近5个月我就卖出去一套房。”8月13日下午见到华商报记者时，高栋(化名)正在做一些工作上的交接。在秦岭北麓一别墅项目做了半年销售的他，打算辞职去一家做旧房翻新的装饰公司。“卖别墅倒是清闲，就是收入太不稳定。”高栋介绍，独栋别墅1000多万元一套，双拼别墅便宜，每套大约6、700万。4月中旬，他好不容易卖掉了一套双拼别墅，拿到了3万多元提成，加上每月不到1000元的底薪——这就是他上半年的全部收入。

　　业内人士指出，卖洋房、别墅这样的豪宅产品，原本和销售宾利、劳斯莱斯等高端车是一个道理，“卖一套歇半年。”只不过，现在楼市不景气，普通住宅都不好卖，豪宅就更难了，“3个月能卖出一套别墅都算好的。”

　　“曲江的别墅都不愁卖，我们这几乎也卖完了。”紧邻南湖一个别墅项目的售楼人员介绍，“你看我们这位置，就在湖边，全是现房，现在只剩4套可以选了。”但就是这样一个自称“售罄”的豪宅，华商报记者却找不到有人入住或装修的痕迹。尽管建筑外立面全部由奢华的石材构成，但院落中的绿植和草地已经很久没人休整，很久前悬挂的红灯笼也散落在地面上。业内透露，像这样自称“售罄”的豪宅，在西安有不少，实际的销售?不容乐观。

　　据易道顾问机构测算，截止到7月份，西安别墅的存量面积已经达到112万㎡，如果按照近一年的月均销售速度，“消化”周期达到30个月再算上洋房、大平层在内的全部豪宅存量为427万㎡，“消化”周期达48个月，远高于普通住宅市场22个月的“消化”周期，库存压力惊人。

　　客群定位决定购买力

　　豪宅消费主力不再是陕北人

　　“西安7月份豪宅成交面积12.36万㎡，成交价格是10033元/㎡。” 美城机构首席分析师严九远表示，上个月普通住宅的销量有150万㎡，豪宅还没有其1/10。

　　西安豪宅真的这么难卖?业内人士指出，不一定。事实上，项目的客群定位，恰恰决定了购买力并直接影响到销售成绩。现在销售不佳的，大多是和已经落伍的客群定位有关。

　　城北一家房地产销售公司负责人介绍，早些年，西安豪宅市场全靠陕北人撑着。很多项目不光是去陕北拓客，更努力从自身定位、建筑风格上向客户靠拢。坊间有这么一个段子，或许能说明一定问题：开着豪车到售楼部，一后备箱全是整捆整捆的现金，开口就要最贵的，装修全贴大理石，吊顶就要石膏穹顶、罗马柱，怎么气派怎么来!

　　这种“豪”气从2011年后开始衰退。美城机构首席分析师严九远分析，陕北购买力的下降，最主要的原因就是能源产业受到重创。有的在前几年就入市的豪宅，并没有适时研究客户需求的变化，所以造成了滞销。

　　“2011年以前，陕北客户的购买力强劲。”金地西北市场营销部总监唐学源也表示，从公司旗下的金地·湖城大境等豪宅项目的客群分析，2012年以后，西安本地及周边地区的客户开始增多了。

　　开发商们调研发现，这些豪宅消费的“新贵”，大多来自能源以外的产业，与“上一代”的富人比，他们的品味可能截然不同。

　　比如对豪宅居住功能的要求。在星河湾联手胡润百富对271位高净值人士的访问中，44%的人就有重新选择第一居所的倾向，他们不认可目前的住宅是第一居所。星河湾分析认为，高净值人士在不同城市投资豪宅，他们的目的有可能是进行资产配置，抵御通胀，保值升值。

　　高净值人群更看重理性投资

　　豪宅从概念包装回归价值诉求

　　王铭华是西安一位资深别墅设计师，他的客户群体也在近年悄然变化，“以前装修，客户都喜欢把钱“贴”在墙上、地上，能够向别人炫耀的地方。这两年，我的客户中有海归背景、或者受过高等教育的新贵越来越多。他们更愿意把钱花在人性化配置上，比如进口的智能家电、厨具、家具，装修风格也逐渐向欧美简约路线靠近。”

　　虽然西安豪宅的库存压力较大，但严九远认为，随着今年一系列利好政策的出台，西安豪宅的成交量正一路攀升、并连续5个月上涨，7月同比去年同期更是大涨了122%。

　　这就是说，购买力正在回归。克而瑞总经理朱郁认为，限购、限贷放开以后，高净值自住型人群，正逐渐从观望转为入市。

　　那么，陕西的高净值人群有多少?胡润研究院统计，2014年陕西千万富豪达到1.5万人，在全国排名第十五。另据招商银行发布的《2015中国私人财富报告》显示，2012-2014年，陕西高净值人群(可投资资产1000万元人民币以上的个人)的年均增长率都突破了30%。不难想象，这些人，将是未来西安豪宅的消费主力。

　　“墙上只有一副抽象当代的艺术品，价格丝毫不低于原来的石材装修，但是却更有品味，更能保值，这是我们项目业主的生活哲学。”中海地产西安地区营销负责人也这样告诉记者，他们每年会对高端产品的客群进行分析，近年在中海百贤府、中海铂宫等高端项目购买的业主有50%~60%属于自住型，而前些年则以投资型、炫耀型客户为主，这也是由市场的资产本质所决定的。

　　“未来客户更愿意选择能够紧跟市场趋势，更为保值的豪宅物业。”他说，自住型客户将成为豪宅未来的主力消费者，这些消费者更为理性，更在乎豪宅本身的功能和居住体验。更愿意选择能够将人文价值、生态环境、经济消费三者合理供给、有品牌保证、不会因为资金链问题而影响产品及后期价值的豪宅。这也是从概念包装向价值回归的一个表现。

　　知道一下

　　国内豪宅1000万起步，西安符合此标准的还不多

　　什么是豪宅?网络上的定义是“比高档住宅质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅”。专家指出，豪宅是一个相对概念，同一国家不同城市对豪宅的理解不同，同一城市不同发展阶段对豪宅的理解也不一样。

　　要澄清一点，豪宅绝不仅仅等于别墅，还包括顶级配置和定价的大面积平层、洋房。

　　易道顾问机构副总经理张计卫说，如果以价格作为认定标准，目前一线及二线发达城市中，总价在1000-2000万以上的可以视为入门级豪宅，总价在2000-5000万的则是尊贵级豪宅，总价在5000万以上的称得上顶级豪宅。这样对比的话，西安符合以上标准的豪宅很少。

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所副秘书长夏强认为，豪宅应当具备以下五个方面：一是区位优越不可替代二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源三是建筑精美不可复制四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。


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